Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Kauf bricht nicht Miete – was das wirklich bedeutet

Der wichtigste rechtliche Grundsatz in diesem Zusammenhang lautet: Kauf bricht nicht Miete. Er ist im Bürgerlichen Gesetzbuch unter § 566 geregelt. Gemeint ist damit, dass ein bestehender Mietvertrag beim Verkauf einer Immobilie nicht endet, sondern in vollem Umfang auf den neuen Eigentümer übergeht. Der Käufer tritt automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters – mit allen Rechten und Pflichten, die sich aus dem Mietvertrag ergeben. Für die Mieter ändert sich durch den Eigentümerwechsel zunächst nichts. Sie behalten ihr Wohnrecht und müssen nicht ausziehen, nur weil die Immobilie den Besitzer wechselt. Auch die Konditionen des Mietvertrags – also etwa die Miethöhe oder die Kündigungsregelungen – bleiben bestehen, solange keine einvernehmlichen Änderungen vorgenommen werden.

Was passiert, wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet?

Eine Ausnahme vom Bestandsschutz des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der neue Eigentümer die Wohnung oder das Haus selbst nutzen möchte – etwa als Eigenheim für sich selbst oder nahe Angehörige. In solchen Fällen kann grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Allerdings ist das an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden, die sich je nach Region und Situation unterscheiden können. Besonders relevant ist in diesem Zusammenhang die sogenannte Sperrfrist. Sie verhindert, dass der neue Eigentümer sofort nach dem Kauf kündigen darf. Diese Sperrfrist beträgt in vielen Fällen drei Jahre, kann aber in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden. Maßgeblich für den Fristbeginn ist dabei nicht der Zeitpunkt des Notartermins, sondern der Tag, an dem der Käufer offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Während dieser Sperrfrist darf keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Ziel dieser Regelung ist es, Mieter besser vor spekulativem Wohnungsverkauf zu schützen. Denn gerade in Großstädten kaufen Investoren oft vermietete Wohnungen mit der Absicht, sie nach kurzer Zeit leerstehend weiterzuverkaufen oder selbst zu nutzen. Wer also plant, eine vermietete Wohnung zu kaufen und sie anschließend für sich selbst zu beanspruchen, sollte die Sperrfristen frühzeitig in seine Überlegungen einbeziehen.

Kündigungsfristen berechnen – worauf man achten sollte

Ob auf Seiten des Mieters oder des Vermieters: Die korrekte Berechnung der Kündigungsfrist ist entscheidend, um juristische Sicherheit zu gewährleisten. Dabei kommt es nicht nur auf die Anzahl der Monate an, sondern auch auf den konkreten Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung. Eine Kündigung, die zum Beispiel am 1. April zugeht, führt bei einer dreimonatigen Frist frühestens zum 30. Juni zur Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn sie aber erst am 3. April eingeht, verschiebt sich das Ende auf den 31. Juli. Gerade solche Feinheiten führen oft zu Unsicherheiten – besonders bei Übergabeterminen, Notarfristen oder geplanten Eigentumsübergängen.

Damit hier nichts durcheinandergerät, empfiehlt es sich, Fristen nicht nur grob zu überschlagen, sondern exakt mit einem Tagerechner zu berechnen. Wer ganz genau wissen möchte, wie viele Tage tatsächlich zwischen zwei Daten liegen, kann dafür unseren praktischen Online-Tagerechner nutzen. Einfach Start- und Enddatum eingeben – und schon erhalten Sie die exakte Tagesanzahl. Das ist besonders hilfreich, wenn mehrere Termine koordiniert werden müssen oder der Kündigungstermin genau stimmen muss.

Welche Kündigungsfristen gelten für Vermieter?

Unabhängig von Eigenbedarf oder Verkauf können Vermieter Mietverträge nicht einfach ohne Grund kündigen. Es muss immer ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen, das gesetzlich anerkannt ist. Das kann neben Eigenbedarf auch eine schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Mieter sein oder die sogenannte wirtschaftliche Verwertung, wenn das Mietverhältnis eine sinnvolle Nutzung der Immobilie erheblich erschwert. Doch selbst wenn ein solches Interesse gegeben ist, gelten bestimmte Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Hat der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gelebt, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate, und bei über acht Jahren sogar auf neun Monate. Diese Fristen dienen dem Schutz des Mieters und sollen ihm ausreichend Zeit geben, eine neue Wohnung zu finden.

Und was gilt für Mieter?

Mieter haben es in dieser Hinsicht etwas einfacher. Sie können ihr Mietverhältnis in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen – unabhängig davon, wie lange sie bereits in der Wohnung wohnen. Voraussetzung ist, dass keine anderslautende Regelung im Mietvertrag getroffen wurde. In manchen Fällen wurden dort längere Fristen vereinbart, die allerdings nur dann wirksam sind, wenn sie für beide Seiten – also Mieter und Vermieter – gleichermaßen gelten. Auch für Mieter ist es wichtig, bei einem geplanten Umzug genau zu berechnen, wann die Kündigung erfolgen muss, um Überschneidungen oder unnötige Doppelmieten zu vermeiden.

Fazit: Rechtzeitig planen, Fristen kennen, Konflikte vermeiden

Ein Immobilienverkauf ist nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine juristische Angelegenheit, bei der Sorgfalt und Planung gefragt sind. Für Mieter ist wichtig zu wissen, dass sie durch einen Eigentümerwechsel nicht automatisch ausziehen müssen. Und auch Käufer sollten sich im Klaren darüber sein, dass Eigenbedarfskündigungen nicht einfach und vor allem nicht sofort möglich sind. Wer alle relevanten Fristen kennt, sie richtig berechnet und transparent mit allen Beteiligten kommuniziert, schafft eine gute Grundlage für einen reibungslosen Ablauf – ob als Mieter, Verkäufer oder zukünftiger Eigentümer.